Spese straordinarie e millesimi

Come si calcolano i millesimi ai fini di ripartizione delle spese straordinarie pro quota?

Si chiede di sapere quali sono i criteri per ripartire le spese condominiali straordinarie (rifacimento facciata) in relazione alle tabelle millesimali ed in particolare quando e come debbano essere tenuti in considerazione i millesimi di ciascun condomino relativi a box auto, cantine e soffitte rispetto a tale ripartizione.

Innanzitutto è facoltà dell’assemblea originaria condominiale stabilire una volta per tutte quali tabelle ulteriori affiancare a quella generale relativa alla proprietà, di solito tabella A.

L’art. 1123 comma 1 c.c. regola la ripartizione delle spese per le parti comuni e non distingue tra proprietà dell’unità abitativa e del garage, rispetto a quella della cantina e della soffitta (Trib. Roma, 4/8/2009, n. 16966).

Nel caso di specie, le spese riguardano il rifacimento della facciata che rappresenta, quindi, l’immagine stessa dell’edificio, l’involucro esterno e visibile nel quale rientrano, senza differenza e aldilà delle esposizioni, la parte anteriore, frontale e principale oltre che laterale dello stabile. È pacifico che la facciata, quale parte presuntivamente comune dell’edificio, è indifferenziatamente destinata al servizio di tutti i condomini “con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà” (Cass. n. 945/1998).

Nella prassi i box auto tendono ad essere considerati in maniera autonoma rispetto all’unità abitativa ed entrambe le categorie vengono munite di tabella millesimale apposita. Ciò avviene principalmente per facilitare una gestione dello stesso indipendente da quella dell’appartamento. È frequente che il proprietario di un box auto non possieda alcun appartamento condominiale. Ciò non può esonerare il proprietario del box dalla partecipazione alle spese per il rifacimento della facciata nel momento in cui si stabilisce che la localizzazione dello stesso (piano interrato) permetta al proprietario di trarre vantaggio da un intervento migliorativo per il decoro architettonico dello stabile. Soltanto la dislocazione del box auto in un’area completamente scollegata dall’edificio, unitamente al non uso delle altri parti comuni del medesimo (scale, ascensore…), legittimerebbe l’esclusione dalla partecipazione alle spese.

La norma richiamata prevede anche un’eccezione: per ripartire le spese in maniera non proporzionale alle tabelle di proprietà si può prendere in considerazione il diverso uso che i condomini possono farne (art. 1123 comma 2 c.c.). Nonostante ciò, appare difficile giustificare l’esclusione del box auto da un lato e l’inclusione di cantine/soffitte dall’altro per le spese che riguardano la proprietà, sulla base di tale criterio.

Salvo diversa convenzione che può essere introdotta con il regolamento condominiale (art. 1138 c.c.) le spese dovranno essere ripartite tenendo conto della proprietà nel suo complesso. Dovranno essere suddivise considerando la tabella A relativa alla proprietà dell’unità immobiliare e quella relativa ai box auto di ciascun condomino.

Cass. Sez. II, 24/5/2013, n. 13004 (cfr. art. 69 disp.att. e art. 1136.2 c.c.): “…occorre osservare che la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell’assemblea dei condomini…”. Cass. Sez. II, 26/4/2013, n. 10081: “… in tema di condominio, in presenza di una deliberazione di ripartizione dei contributi approvata dall’assemblea, il singolo condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese a lui spettanti deducendo la mera mancanza formale delle tabelle millesimali, dovendo comunque opporsi al medesimo riparto mediante contestazione dei criteri seguiti…”.

Dott.ssa Lorenza Di Martino